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クレジットカード各社がクレジットカードを持っていながら使用しない、いわゆる「休眠会員」を整理する方向へ乗り出すようです。

クレジットカード発行会社は今まで会員増を目指して会員獲得に力を入れてきましたが、一転会員の選別へと向かうようです。

個人的な推測ですが年会費無料のクレジットカードで「休眠会員」となっているクレジットカードがまずは対象となるのではないでしょうか。

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クレジットカードや信販各社が、カードをほとんど利用しない「休眠会員」の整理に乗り出した。年会費の有料化や提携カードの縮小などによって「発行枚数=量」から「採算性=質」への転換を図る。長期間利用しないと思いがけず会費を請求されたり、使えなくなったりする可能性もあるため、使わないカードを持っている人は注意が必要だ。

各社がカードの整理を進めるのは、個人向けローンの上限金利を29.2%から20%以下まで引き下げることを柱とした改正貸金業法の成立で、キャッシング(小口金融)が生み出してきた利益が減ることが確実になったためだ。

(日本経済新聞 - 2007年6月23日)
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住宅金融支援機構の35年長期固定住宅ローン「フラット35」の
6月の金利が上昇傾向にあるようですね。

ちなみに「フラット35」は住宅金融支援機構が
民間の金融機関と提携し銀行など民間金融機関が
窓口となって販売している住宅ローンです。

今後もおそらく金利は上昇の傾向を続けていくものと予想されますね。
今までが例外的に金利が低い状態にあったわけですから
上昇をつづけていくのは間違いないのではないかと個人的には思います。

住宅ローンにしろ、長期的なローンを借りるのでしたら
金利が低い今のうちに固定金利で借りておくのが得策のような気がします。

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住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)は4日、民間金融機関と提携した最長35年の長期固定の住宅ローン「フラット35」の6月の適用金利を発表した。取扱329機関の平均は前月を0.049%上回る3.077%となった。

長期金利の上昇を受けて2カ月連続で上昇した。最も金利が低い金融機関では2.821%、最高は3.420%だった。

(日本経済新聞 - 2007年6月4日)
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4月に行ったアンケート調査によると、
住宅ローンり利用者で「全期間金利固定型」を
選択する人が増えているようです。

現在の低金利の状況がいつまでも続かないだろう、
と予測する人が増えたのだと思います。

この今の低金利がある種、異常とも言える状況である、
と認識する人が増えてのことなのでしょう。

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住宅金融支援機構が住宅ローン利用者を対象に実施した調査によると、長期間金利を固定する商品の利用が増えていることが分かった。4月に住宅ローンを借りた人のうち、借入期間全期間で金利を固定するタイプを選んだ人は31.6%と、1年前に比べて4.2ポイント上昇した。金利の先高観が強まる中で、金利負担をあらかじめ確定できる全期間固定型の人気が高まっている。

調査は2006年4月から07年4月までに住宅ローンを借り入れた1395人を対象にした。日銀の利上げを受け、特に年明け以降に全期間固定型を選ぶ人が目立ってきた。4月の全期間固定型の割合は1月と比べると8.2ポイント伸びる一方、3年物や5年物のように当初の金利を固定する固定期間選択型は4月に49.2%と、1月より18ポイント低下した。変動金利型は19%強。

(日本経済新聞 - 2007年6月2日)
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住宅ローンを借りていて、
返済期間を短くしたり返済額を減らしたいと思い、
繰り上げ返済を考えることはないだろうか。

なにかしかのお金が入るなどして手元の資金に余裕が出た場合など
そのときの資金の余裕額に応じて「全額繰上げ返済」か「一部繰り上げ返済」をすることで返済総額を減らすことができるのならしたいと思うのでは。

とにかく資金に余裕が出来たら繰上げ返済して元金を減らす。
そうすると支払う利息が減るので、結果的には支払い総額が随分と減ることになる。

金利ミックスの住宅ローンの場合は、
固定金利から変動金利へ変るタイミングで繰り上げ返済すると
元金が減るので利息支払い分が随分と減るケースもありそうだ。

低い固定金利から変動金利で金利が高くなるタイミングで
できるだけ元金を減らすと支払い総額がかなり減る場合もある。

ちなみに繰り上げ返済する場合、
手数料を取られる金融機関もあるので事前にチェックしておく必要もある。

例えば住宅金融支援機構のフラット35や
新生銀行の住宅ローンは手数料は取られない。

三井住友銀行はインターネットで手続きをすると手数料は取られない。

三菱東京UFJ銀行は100万円以下の繰上げ返済の場合は
21000円の手数料がかかる。
各金融機関で金利ミックス制の住宅ローンを増やしていますが、
果たして総支払額は少なくなるのか?
という疑問を持っていました。

現在の固定金利は随分と低い水準だと思います。
金利ミックス制は、
変動金利を入れることでさらに低い金利をミックスし、
お得をしようということですが、
金利上昇局面が近い将来やってこないというわけではありませんからね。

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全額固定金利型は金利ミックス型と比べて毎月の返済額が高くなりますが、だからといって、安易に金利ミックス型にするのは得策ではありません。住宅ローンの店頭金利は徐々に上昇しています。変動金利型のローンを組み込む分だけ、今後何十年もの間、金利変動の影響を受けます。変動金利型を組み入れるなら、なるべく少額、短期間にしましょう。

夫婦で住宅ローンを組むなら、将来、出産の可能性がある妻の負担分を少なくし、これを変動金利型にしてはどうでしょう。

例えば、妻の借り入れを800万円とし、年利1・9%の変動金利型(3年固定)で期間20年のローンを組む場合、妻の毎月返済額は約4万円。4年後に金利が年4%に上がったとしても毎月返済額の上昇幅は7000円程度です。5年後に出産休暇をとっても残高は約640万円なので、完済が可能な水準でしょう。

一方、夫の負担分2500万円を金利3・5%、期間35年の固定金利型にすれば、毎月の返済額は10万3000円程度です。こう組み合わせれば、金利上昇リスクを避けながら全額を長期固定型で組むよりも総返済額を抑えられます。

金利ミックス型は、繰り上げ返済ができるなど資金に余裕のある人向けといえます。

(読売新聞 - 2007年5月23日)
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先日ソニー銀行が住宅ローンの取り次ぎ提携を
セブン銀行と交わしました。

セブン銀行の有人店舗へソニー銀行の住宅ローンの
申し込み書類などを置き、セブン銀行はソニー銀行へ取り次ぐことになります。

セブン銀行の有人店舗はイトーヨーカドーの一角にあり、
千葉県2店、東京都2店、埼玉県1店があります。

ソニー銀行住宅ローン

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インターネット専業のソニー銀行は14日、セブン銀行と住宅ローンの取り次ぎで提携したと発表した。セブン銀の有人店舗にソニー銀の住宅ローンの申し込み書類などを置き、セブン銀は取引をソニー銀につなぐ。ソニー銀が住宅ローンの取り次ぎをソニーグループ外に委ねるのは初めて。ネット以外の販売網を増やすことで顧客層のすそ野を広げたい考えだ。

セブン銀の有人店舗はイトーヨーカドーの一角にあり、千葉県と東京都に2つずつと埼玉県に1つの計5カ所ある。ソニー銀の住宅ローン残高は2006年12月末で2540億円。前年同期比で30%増えた。07年3月末は2700億円を超す見込みだ。だが、ネットだけで住宅ローンを販売するビジネスモデルでは、大手銀行などと比べて知名度で劣る。ソニー銀は知名度向上をめざし、個人の目に留まる有人店舗での販売を強める。今後はセブン銀以外の金融機関とも提携を進める方針だ。

(日本経済新聞 - 2007年5月15日)
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イートレード証券やSBIクレジットカードなどのグループ企業を持つ
SBIモーゲージ株式会社が東京スター銀行と提携して
業界最低水準の固定金利特約型・変動金利型住宅ローンを販売するようです。

2007年6月1日より販売とのこと。

「ミックスプラン」型の住宅ローン商品として、
強い金利競争力を持つ商品を提供するということですので、
初期の返済額を低く抑えたいという方のニーズに合った商品が
提供されることを期待したいです。

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業界最低水準の固定金利特約型・変動金利型住宅ローンの販売開始について

SBIモーゲージ株式会社(本社:東京都港区、代表取締役執行役員COO:円山法昭、以下「SBIモーゲージ」)は、株式会社東京スター銀行(本社:東京都港区、代表取締役頭取(CEO)タッド・バッジ、以下「東京スター銀行」)と提携し、固定・変動金利選択型の住宅ローンの取扱いを開始することとなりましたのでお知らせします。

これまで、当社は、【フラット35】および「マイホームローン」といった全期間固定金利の住宅ローンのみを取り扱ってまいりましたが、初期の返済額を低く抑えたいというお客さまのご要望に応えるため、このたび東京スター銀行と提携し、固定金利特約型(特約期間:3年、5年、7年)と変動金利型を選択可能な住宅ローンを取り扱うこととしたものです。SBIモーゲージが貸出を実行し、その後合意された債権を東京スター銀行へ譲渡、その後の債権の管理・回収業務は東京スター銀行が行います。

SBIモーゲージは、本商品においても業界最低水準金利を維持していく予定です。本商品並びに住宅金融支援機構との提携商品である【フラット35】を組み合わせることにより、いわゆる「ミックスプラン」型の住宅ローン商品として、強い金利競争力を持つ商品の提供が可能となります。

また、本商品により、これまで取り込めなかった顧客層に新たなアプローチができるものと考えております。SBIモーゲージは、お客さまに安心で低利な商品を提供するため、今後も新商品の開発に積極的に取り組んでまいります。

1.商品の特徴
 1)物件購入価格の100%相当額までご利用が可能
 2)【フラット35】との併用が可能
 3)金利タイプ:固定金利特約型(特約期間3年、5年、7年)・変動金利型が選択可能

2.取り扱い開始予定日 
 2007年6月1日

(日経プレスリリース - 2007年5月10日)
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ニューシティコーポレーションが
住宅価格査定ツール、“ValueSure(R)(バリューシュア)”をバージョンアップし
近く一般向けオンライン住宅価格査定サービスも開始するようです。

住宅を購入する際、住宅物件の査定額を算出できますし、
宅ローンの融資手続きなどにも利用できるようです。

今まではきぎょう向けツールだったのですが、
一般の私たちもオンライン住宅価格査定が利用できるように
サービスを開始するとのことです。

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(株)ニューシティコーポレーション
住宅価格査定ツール、“ValueSure(R)(バリューシュア)”をバージョンアップ
一般向けオンライン住宅価格査定サービスも近く開始へ

不動産投資から開発事業まで幅広いサービスを提供する不動産マーチャントバンキング企業、株式会社ニューシティコーポレーション(本社:東京都港区六本木、代表取締役社長 原 史郎、以下 ニューシティコーポレーション)は、本日、独自の住宅価格査定ツール、ValueSure(R)(バリューシュア)の最新バージョンを導入いたしました。今回のバージョンアップは顧客のニーズによりきめ細かく対応するもので、併せて今年6月末までに現在金融機関などの企業を対象に提供しているバリューシュアを、一般の顧客にもオンライン住宅価格査定が利用できるようにサービスを開始する予定です。

バリューシュアは、米国の金融情報サービス会社フィデリティ・ナショナル・インフォメーション・サービシーズ(FIS)が開発し、米国の金融機関を中心に高く評価されている住宅価格査定ツールで、ニューシティコーポレーションが日本でも2006年5月に当サービスを開始しています。バリューシュアは、「物件個々の特性」と「重回帰分析」を考慮に入れたヘドニック・モデルと、不動産鑑定士が査定対象の取引事例比較法を採用する際の手法、アプレイザル・エミュレーションの2手法を活用して、面積や最寄駅までの距離、築年数、過去10年以上の価格動向などの査定要素に基づいて、住宅物件の査定額を算出し、リアルタイムの資産査定を行います。オンライン上で、いつでも、どこからでも住所や面積などの必要データを入力するだけで、物件価格を上限、下限で査定し、近隣の取引事例、および近隣の不動産価格動向などを含む簡潔なレポートを瞬時に作成します。

今回のバージョンアップにより新たに、「プレミアム」、「プロフェッショナル」、「スタンダード」の3つのレポートタイプを設定し、住宅ローンの融資手続き、物件の管理、債権回収、ポートフォリオの検証やリスク管理等のニーズに応じてご利用頂けるようになりました。またこれに伴い、最大3,000物件までの価格査定を最短2日間で可能にする一括処理サービスも開始いたします。ニューシティコーポレーションでは今回のバージョンアップを契機に、投資銀行、不動産開発会社、不動産販売会社、資産運用会社、住宅ローン会社などにも幅広く提供する予定です。

(日経プレスリリース - 2007年5月8日)
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GEマネー、日本での金融サービスの開拓を積極的に進めていますが、
住宅ローンで日本住宅ワランティと業務提携をしたようです。

ないことではないですが、建設途中で万一工務店が倒産しても
付帯する完成保証制度を利用することで建築資金も完成まで保全されます。

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GEコンシューマー・ファイナンス(GE Money)は、日本住宅ワランティと業務提携契約を締結し、「GE Moneyのすまいとローン」の販売を開始した。

「GE Moneyの住宅ローン」の利用者に、日本住宅ワランティの建築資金出来高支払管理制度「すまいとMONEY PLAN」を紹介するもの。

住宅ローンはGE Moneyより建築主に対して工事着工前に全額実行され、そのうち工事代金については日本住宅ワランティが住宅完成まで信託管理方式で管理し、工事の進捗状況に応じて工務店に工事代金の支払いを代行する。

付帯する完成保証制度を利用することで、建設途中で万一工務店が倒産しても建物の完成は保証され、建築資金も完成まで保全される。

(新建ハウジング - 2007年5月7日)
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ソニー銀行の住宅ローンは、
変動金利の金利の安さや
ネットから無料でいつでも自由に繰り上げ返済できる点、
固定金利への切り替えも簡単、
などの理由で人気がある住宅ローンですが、
先月・3月から「3大疾病保障特約」の取り扱いも開始しています。

特約を付保した場合の適用金利はソニー銀行の
住宅ローン基準金利(金利優遇の適用がある場合は金利優遇後の金利)+0.3%とにります。
団体信用生命保険料や保証料は不要となっています。

「疾病補償付き」の住宅ローンは増えていますが、
将来的に健康に不安を持つ方はもちろんですが、
比較的元気で健康に自信がある方もリスク回避の一つとして
「疾病補償付き」を利用することを考えても良いかもですね。

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ソニー銀行株式会社(代表取締役社長:石井 茂/本社:東京都港区/通称:ソニーバンク)は、4月2日(月)より、ソニー生命保険株式会社(代表取締役社長:於久田 太郎/本社:東京都港区)を引受生命保険会社とするソニーバンク住宅ローン団体信用生命保険において「3大疾病保障特約」の取り扱いを開始しますのでお知らせいたします。

今回取り扱いを開始する「3大疾病保障特約」は、悪性新生物(がん)・急性心筋梗塞・脳卒中のいずれかと診断され、所定の状態となった場合に特約保険金が支払われ、ローン残高の全額に充当されるものです。
 ソニーバンク住宅ローンを新規にお借り入れのお客さまで、融資実行時のご年齢が満50才未満、完済時のご年齢が満75歳未満、特約の付保を希望されるかたにお申し込みいただけます。特約を付保した場合の適用金利は「ソニーバンクの住宅ローン基準金利(金利優遇の適用がある場合は金利優遇後の金利)+0.3%」となります。

ソニーバンクの住宅ローンは、団体信用生命保険料や保証料が不要なことに加え、お申し込みからご契約まで来店不要、繰り上げ返済や金利タイプの変更もインターネットでお手続いただける利便性の高い商品です。死亡・高度障害時に保険金が支払われる従来の団体信用生命保険に特約を付保可能とすることで、お客さまの疾病保障ニーズにお応えいたします。

(日経プレスリリース - 2007年3月25日)
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住宅ローンの金利が、日銀の利上げを受けて
ゆるやかにではありますが上昇しはじめています。

そこで借りている住宅ローンを借り換えることによって、
支払い増を抑えたり、返済額を減らしている人もいるようです。

借り換えとして利用する人が増えているのが「ミックスプラン」というタイプで、
金利タイプが「固定金利」と「変動金利」を併用するタイブです。

例えば3千万の住宅ローンを借りたとして、
1千万円を20年の固定、2千万円を変動金利で借りるなどすることです。

家計に返済を繰り上げられる余裕が出来たときなどは、
「変動金利」分を返済して元本を減らすことで、
今後金利が上昇局面になったとしてもそれほど大きな負担にならなくなります。

1部を固定金利にして金利上昇のリスクを回避しつつ、
変動金利で借りている分は現在の低金利の恩恵を受ける、
また金利の変動に伴って変動金利で借りている分は
より有利なものへどんどん借り替えていく、
という借り方が今後主流になるのではないかとも言われています。

住宅ローンは金融機関同士で激しい競争が行われている分野なので、
少しでも返済額を減らすために借り換えを遠慮なくするのが
賢い住宅ローンの借り方とも言えるようです。

借り換えには事務手数料などの諸費用がかかるので、
その辺の費用も充分考慮して考えることも必要のようです。
昨日、住宅金融支援機構の固定金利型住宅ローン「フラット35」は
住宅ローン市場のシェアとして1割にもみたないと書きましたが、
では人気がある住宅ローンは何かというと
民間金融機関(銀行など)の「当初期間金利優遇型」と呼ばれる住宅ローン商品です。

利用者を限定せずに店頭表示金利より低い水準の「優遇金利」で
住宅ローンを提供しています。

住宅ローンは個人向け取り引きの主戦場ということもあり、
各銀行間で競争が激しく、現在では数多くの金利優遇プランの住宅ローンを提供しています。

「当初期間金利優遇型」住宅ローンとはどんなものかと言いますと、
簡単に言うと店頭表示金利より1.1%~1.6程度の金利優遇が受けられる住宅ローンです。

当初期間が終われば、金利優遇は0.4%程度になりますが、
最初のうちは返済額が抑えられるようになっています。

ただし、金利は上昇するというリスクが常に存在します。
現在の日本の低金利じたいが異常ともいえる状況ですので、
おそらく遠くない将来に金利上昇局面を迎えるのではないかと、
個人的には考えます。

そのような将来的な金利上昇リスクをある程度回避する手段として、
「全期間固定金利型」と組み合わせる「ミックスプラン(リミックスプランとも言う)」という住宅ローンもあります。

当初期間金利優遇型とは
2~10年の固定金利型が主体いで、当初借入時は店頭金利に比べて1.1%~1.6%程度の金利が優遇されます。その後金利優遇は0.4%程度に縮小されます。

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住宅ローン「フラット35」は、
今年4月から旧住宅金融公庫から独立行政法人となった
住宅金融支援機構と民間の金融機関(銀行)との提携による
最長35年の長期金利固定ローンです。

現在は金利は販売窓口となる銀行によって若干ことなり、
2.79%~3.79%(平均3.095%)となっています。

民間の銀行で販売されている金利優遇型の住宅ローンなどは、
「フラット35」より金利が小さいものもあるが、
将来的に金利上昇局面を迎えた場合、
総返金額が「フラット35」より多くなる可能性もあります。

そいうい面では金利固定の「フラット35」は
将来的な金利上昇リスクを回避できるということになります。

現在の日本の金利は諸外国に比べて極端に低いですから、
将来的に上昇することは大いに考えられるのではないでしょうか。

固定金利性ということは将来的に返済していく額が現時点で分かっていますから、
将来の返済計画も立てやすく、家庭の生活設計も立てやすいとも考えられます。

「フラット35」の融資限度額は全国一律で8千万円となっていますが、
住宅建設費などに対する融資割合は従来の8割から9割に引き上げられています。

また繰り上げ返済や、返済条件の変更の際にも
手数料などはかかりません。

しかしながら、民間の金融機関によっては取り扱いに温度の差があり、
「フラット35」が住宅ローン全体の市場に占める割合は1割にも満たないようです

住宅ローンに金利上昇のリスクをなるべく回避する「金利ミックスプラン」
という住宅ローン商品があり、注目されているようですね。

我々、借りる側としては、返済総額がなるべく少なく済ませたいわけです。
借りる額多く、返済期間も長いと、僅かなパーセンテージの違いによっても
返済総額がかなり違ってきます。

返済総額が僅かでも少なくなるのでしたら、
この金利組み合わせ住宅ローン「金利ミックスプラン」にも関心があります。

しかし、メリットとデメリットもあるようです。

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金利リミックスプランとは:
長期固定金利型に、変動金利型または短期固定金利型を組み合わせた住宅ローンのこと。組み合わせ方や比率は、利用者が選べる。長期固定型には返済期間中ずっと金利が変わらないタイプのほか、20年程度の期間が過ぎると、市場金利に合わせて金利を見直すものもある。短期固定型は当初の金利は固定されるが、2~3年後からは金利が相場によって変わるもので、変動金利型に近い。

現在、変動型や短期固定型の実質的な金利は年2%前後で、長期固定型より1%ほど低い。

金利ミックスプランを選ぶと、変動金利型のみで借りた場合と比べ、将来、金利が大幅に上昇しても支払額の増加が抑えられる。ただ、当初の返済額はやや多くなる。一方、長期固定型のみで借りた場合と比べると、将来の金利上昇リスクが高まることになる。

最終的にどちらが得かは、将来の金利動向に大きく左右される。

総合情報サイト「オールアバウト」の住宅ローンガイドでファイナンシャルプランナーの高田晶子さんに、3000万円を30年で返済する場合を例に試算してもらった。1500万円を全期間の長期固定(金利年3・2%)、1500万円を当初の金利が大幅に優遇される3年の短期固定(同1・8%)にすると、当初の返済額は11万8825円。すべて長期固定にするより1万915円少なくなる。

市場金利の変動がほとんどなく、住宅ローン金利の基準となる店頭金利が4年目以降も年3・0%だったと仮定すると、長期固定のみの場合より総返済額が約214万円も減らせる。

しかし、市場金利が上昇し、4年目以降の店頭金利が年4・0%に上がっていたとする。その場合、総返済額は、すべて長期固定にするより約24万円増える。同様に年4・5%に上昇すると、総返済額は約149万円も多くなるという。

現在、金利は上昇基調にあるが、3年以上先の金利がどうなっているかは予想が難しい。高田さんは「金利の動きに関心の薄い人や、返済額が増えた時に家計が苦しくなる人は、長期固定型だけにするのが望ましい」と指摘する。

一方、現在は夫婦共働きで出産予定もなく、今後、当面はボーナスなどの余裕資金が手元に残るという人にはメリットもある。いったん金利ミックスでローンを組み、短期固定部分を優先的に繰り上げ返済できれば、金利上昇リスクを避けながら低金利の恩恵も受けられる。金利ミックスプランは多くの金融機関で取り扱っており、まず店頭で相談し、様々なケースを想定して試算してみることが必要だろう。

(2007年3月27日  読売新聞)
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日本郵政公社の西川善文総裁が6日の産経新聞のインタビューで、
今年10月の民営化にともない住宅ローンなどの新規事業への意欲を示したようです。

住宅ローンについては、既存の金融機関で融資を受けられない層を狙う考えを示した、
ということであまりリッチではない私にとってはうれしいニュースということになります。

住宅金融支援機構の長期固定金利型ローン「フラット35」などを扱いたいとしている、
とのことですので新規事業として実現することを願います。

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今月1日に就任した日本郵政公社の西川善文総裁は6日、産経新聞社のインタビューに応じ、住宅ローンやクレジットカード事業など新規事業への進出に意欲を示した。

西川総裁は、今年10月の民営化後の金融・保険事業について「生活者、消費者に向けたリテールビジネス」と位置づけ、(1)決済業務(振り込み、クレジットカードなど)(2)資金運用(投資信託、個人年金など)(3)資金調達(住宅ローン、カードローンなど)(4)保障(生命保険、医療保険、自動車保険など)-の4分野のサービスを取りそろえる方針を打ち出した。

住宅ローンについては、既存の金融機関で融資を受けられない層を狙う考えを示した。貸し倒れリスクは高いが、融資先を開拓できる余地は大きい。住宅金融支援機構の長期固定金利型ローン「フラット35」などを扱いたいとしている。

民営化後の金融事業会社「ゆうちょ銀行」のATM網を、来年5月をめどに全国銀行協会のATMネットワークへ接続させる意向を示した。全銀協ネットワークに加盟しなければ他行への振り込みができないためだ。

また、新たな収益源として東京、大阪、名古屋駅前に立地する大規模郵便局舎を再開発する考えも示した。平成23年までに完成させ、高層化で生まれる余剰分の賃料などを郵便局運営会社に還元する考えだ。

(4月7日8時0分配信 産経新聞)

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