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変動金利の金利の安さや
ネットから無料でいつでも自由に繰り上げ返済できる点、
固定金利への切り替えも簡単、
などの理由で人気がある住宅ローンですが、
先月・３月から「３大疾病保障特約」の取り扱いも開始しています。
特約を付保した場合の適用金利はソニー銀行の
住宅ローン基準金利（金利優遇の適用がある場合は金利優遇後の金利）＋0.3％とにります。
団体信用生命保険料や保証料は不要となっています。
「疾病補償付き」の住宅ローンは増えていますが、
将来的に健康に不安を持つ方はもちろんですが、
比較的元気で健康に自信がある方もリスク回避の一つとして
「疾病補償付き」を利用することを考えても良いかもですね。
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ソニー銀行株式会社（代表取締役社長：石井 茂／本社：東京都港区／通称：ソニーバンク）は、４月２日（月）より、ソニー生命保険株式会社（代表取締役社長：於久田 太郎／本社：東京都港区）を引受生命保険会社とするソニーバンク住宅ローン団体信用生命保険において「３大疾病保障特約」の取り扱いを開始しますのでお知らせいたします。
今回取り扱いを開始する「３大疾病保障特約」は、悪性新生物（がん）・急性心筋梗塞・脳卒中のいずれかと診断され、所定の状態となった場合に特約保険金が支払われ、ローン残高の全額に充当されるものです。
ソニーバンク住宅ローンを新規にお借り入れのお客さまで、融資実行時のご年齢が満５０才未満、完済時のご年齢が満７５歳未満、特約の付保を希望されるかたにお申し込みいただけます。特約を付保した場合の適用金利は「ソニーバンクの住宅ローン基準金利（金利優遇の適用がある場合は金利優遇後の金利）＋０．３％」となります。
ソニーバンクの住宅ローンは、団体信用生命保険料や保証料が不要なことに加え、お申し込みからご契約まで来店不要、繰り上げ返済や金利タイプの変更もインターネットでお手続いただける利便性の高い商品です。死亡・高度障害時に保険金が支払われる従来の団体信用生命保険に特約を付保可能とすることで、お客さまの疾病保障ニーズにお応えいたします。
(日経プレスリリース - 2007年3月25日)
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私が利用している銀行の一つ、
みずほ銀行が「超長期固定金利型」住宅ローンを新設したようです。
今朝、みずほ銀行のメールマガジンでお知らせがありました。
21年以上35年以内のお借入期間について、全期間固定金利の
超長期固定金利型住宅ローンが登場しました!
2007年4月にお借り入れいただく場合の適用金利 (2007年4月1日現在)
━◆新規購入のお客さま◆━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
お借入期間 21年～25年 年率 3.08%
お借入期間 26年～30年 年率 3.18%
お借入期間 31年～35年 年率 3.27%
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━◆お借り換えのお客さま◆━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
お借入期間 21年～25年 年率 3.08%
お借入期間 26年～30年 年率 3.18%
お借入期間 31年～35年 年率 3.27%
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⇒ みずほ住宅ローン（超長期固定金利型）
新規の住宅ローンを組む場合も、
住宅ローンの借り換えも同じ金利となっています。
今の日本の金利の低さを考えると固定金利の年利3.0%代はちょっと高い気もしますが、
今の日本の低金利自体がある種以上に低い金利にあるという認識が私にはあります。
変動金利の住宅ローンの金利の低さとは魅力ですが、
将来的に現在の低金利時代は終わるのではないかと思います。
つまり高い金利になった場合のリスクがあると考えてしまうのです。
変動金利と固定金利の良いところ取りの「金利ミックスプラン」を
利用するのが今は一番賢い選択なのかもしれませんが、
固定金利で住宅ローンを借りた方が固定金利ゆえに将来設計が建てやすいという面も
捨てがたいものがあります。
固定金利住宅ローンの金利3.0%台もけっして高い金利ではないですからね。
万一、病気や怪我で働けなくなり、返済ができなくなることを考えると、
心配ですし不安にもにります。
そのような消費者のニーズに合わせて開発された住宅ローンである
「疾病補償付き住宅ローン」をラインナップする金融機関が増えているようです。
大手銀行や地方銀行の約1/5の金融機関が取り扱うようになり、
がん、脳卒中、心筋梗塞の三大疾病と、
高血圧や糖尿病など５つの慢性疾患まで補償範囲を広げたものが多いようです。
借りてである私たちがそのような病気になって返済できなくなった場合、
保険会社が肩代わりをして返済するようになっています。
補償がはじまるのは借入日から３ヶ月後のものか多くなっています。
但し、疾病補償をつけるとローン金利は上がります。
特約料として0.2～0.3%ほど上乗せになるようです。
仮に0.3%ととして2000万円を借り入れた場合は
１年目の返済額はプラス６万円となり月々５千円のプラスとなります。
このように「疾病補償付き住宅ローン」はもしもの時のための安心とはなるのですが、
病気ごとに肩代わりする保険金の支払い条件が異なるので契約時に注意も必要とのことです。
ゆるやかにではありますが上昇しはじめています。
そこで借りている住宅ローンを借り換えることによって、
支払い増を抑えたり、返済額を減らしている人もいるようです。
借り換えとして利用する人が増えているのが「ミックスプラン」というタイプで、
金利タイプが「固定金利」と「変動金利」を併用するタイブです。
例えば３千万の住宅ローンを借りたとして、
１千万円を20年の固定、２千万円を変動金利で借りるなどすることです。
家計に返済を繰り上げられる余裕が出来たときなどは、
「変動金利」分を返済して元本を減らすことで、
今後金利が上昇局面になったとしてもそれほど大きな負担にならなくなります。
１部を固定金利にして金利上昇のリスクを回避しつつ、
変動金利で借りている分は現在の低金利の恩恵を受ける、
また金利の変動に伴って変動金利で借りている分は
より有利なものへどんどん借り替えていく、
という借り方が今後主流になるのではないかとも言われています。
住宅ローンは金融機関同士で激しい競争が行われている分野なので、
少しでも返済額を減らすために借り換えを遠慮なくするのが
賢い住宅ローンの借り方とも言えるようです。
借り換えには事務手数料などの諸費用がかかるので、
その辺の費用も充分考慮して考えることも必要のようです。
住宅ローン市場のシェアとして１割にもみたないと書きましたが、
では人気がある住宅ローンは何かというと
民間金融機関(銀行など)の「当初期間金利優遇型」と呼ばれる住宅ローン商品です。
利用者を限定せずに店頭表示金利より低い水準の「優遇金利」で
住宅ローンを提供しています。
住宅ローンは個人向け取り引きの主戦場ということもあり、
各銀行間で競争が激しく、現在では数多くの金利優遇プランの住宅ローンを提供しています。
「当初期間金利優遇型」住宅ローンとはどんなものかと言いますと、
簡単に言うと店頭表示金利より1.1%～1.6程度の金利優遇が受けられる住宅ローンです。
当初期間が終われば、金利優遇は0.4%程度になりますが、
最初のうちは返済額が抑えられるようになっています。
ただし、金利は上昇するというリスクが常に存在します。
現在の日本の低金利じたいが異常ともいえる状況ですので、
おそらく遠くない将来に金利上昇局面を迎えるのではないかと、
個人的には考えます。
そのような将来的な金利上昇リスクをある程度回避する手段として、
「全期間固定金利型」と組み合わせる「ミックスプラン(リミックスプランとも言う)」という住宅ローンもあります。
当初期間金利優遇型とは
2～10年の固定金利型が主体いで、当初借入時は店頭金利に比べて1.1%～1.6%程度の金利が優遇されます。その後金利優遇は0.4%程度に縮小されます。
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住宅ローン「フラット35」は、
今年４月から旧住宅金融公庫から独立行政法人となった
住宅金融支援機構と民間の金融機関(銀行)との提携による
最長35年の長期金利固定ローンです。
現在は金利は販売窓口となる銀行によって若干ことなり、
2.79%～3.79%(平均3.095%)となっています。
民間の銀行で販売されている金利優遇型の住宅ローンなどは、
「フラット35」より金利が小さいものもあるが、
将来的に金利上昇局面を迎えた場合、
総返金額が「フラット35」より多くなる可能性もあります。
そいうい面では金利固定の「フラット35」は
将来的な金利上昇リスクを回避できるということになります。
現在の日本の金利は諸外国に比べて極端に低いですから、
将来的に上昇することは大いに考えられるのではないでしょうか。
固定金利性ということは将来的に返済していく額が現時点で分かっていますから、
将来の返済計画も立てやすく、家庭の生活設計も立てやすいとも考えられます。
「フラット35」の融資限度額は全国一律で８千万円となっていますが、
住宅建設費などに対する融資割合は従来の８割から９割に引き上げられています。
また繰り上げ返済や、返済条件の変更の際にも
手数料などはかかりません。
しかしながら、民間の金融機関によっては取り扱いに温度の差があり、
「フラット35」が住宅ローン全体の市場に占める割合は１割にも満たないようです
という住宅ローン商品があり、注目されているようですね。
我々、借りる側としては、返済総額がなるべく少なく済ませたいわけです。
借りる額多く、返済期間も長いと、僅かなパーセンテージの違いによっても
返済総額がかなり違ってきます。
返済総額が僅かでも少なくなるのでしたら、
この金利組み合わせ住宅ローン「金利ミックスプラン」にも関心があります。
しかし、メリットとデメリットもあるようです。
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金利リミックスプランとは：
長期固定金利型に、変動金利型または短期固定金利型を組み合わせた住宅ローンのこと。組み合わせ方や比率は、利用者が選べる。長期固定型には返済期間中ずっと金利が変わらないタイプのほか、２０年程度の期間が過ぎると、市場金利に合わせて金利を見直すものもある。短期固定型は当初の金利は固定されるが、２～３年後からは金利が相場によって変わるもので、変動金利型に近い。
現在、変動型や短期固定型の実質的な金利は年２％前後で、長期固定型より１％ほど低い。
金利ミックスプランを選ぶと、変動金利型のみで借りた場合と比べ、将来、金利が大幅に上昇しても支払額の増加が抑えられる。ただ、当初の返済額はやや多くなる。一方、長期固定型のみで借りた場合と比べると、将来の金利上昇リスクが高まることになる。
最終的にどちらが得かは、将来の金利動向に大きく左右される。
総合情報サイト「オールアバウト」の住宅ローンガイドでファイナンシャルプランナーの高田晶子さんに、３０００万円を３０年で返済する場合を例に試算してもらった。１５００万円を全期間の長期固定（金利年３・２％）、１５００万円を当初の金利が大幅に優遇される３年の短期固定（同１・８％）にすると、当初の返済額は１１万８８２５円。すべて長期固定にするより１万９１５円少なくなる。
市場金利の変動がほとんどなく、住宅ローン金利の基準となる店頭金利が４年目以降も年３・０％だったと仮定すると、長期固定のみの場合より総返済額が約２１４万円も減らせる。
しかし、市場金利が上昇し、４年目以降の店頭金利が年４・０％に上がっていたとする。その場合、総返済額は、すべて長期固定にするより約２４万円増える。同様に年４・５％に上昇すると、総返済額は約１４９万円も多くなるという。
現在、金利は上昇基調にあるが、３年以上先の金利がどうなっているかは予想が難しい。高田さんは「金利の動きに関心の薄い人や、返済額が増えた時に家計が苦しくなる人は、長期固定型だけにするのが望ましい」と指摘する。
一方、現在は夫婦共働きで出産予定もなく、今後、当面はボーナスなどの余裕資金が手元に残るという人にはメリットもある。いったん金利ミックスでローンを組み、短期固定部分を優先的に繰り上げ返済できれば、金利上昇リスクを避けながら低金利の恩恵も受けられる。金利ミックスプランは多くの金融機関で取り扱っており、まず店頭で相談し、様々なケースを想定して試算してみることが必要だろう。
(2007年3月27日 読売新聞)
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そして建築工事費とは別に税金など間接的にかかる費用があります。
間接的にかかる費用としては、
建築確認申請代、工事請負契約に必要な費用(印紙代)。
住宅ローン利用に必要な経費(融資手数料・事務手数料・保証保険料・団体信用生命保険特約料・特約火災保険料・特約地震保険料・抵当権設定登記のための登録免許税および司法書士報酬)。
登記に必要な費用(所有権登記のための登録免許税および司法書士報酬、建物の表示登記のための登録免許税および土地家屋調査士報酬)。
税金としては不動産取得税、固定資産税および都市計画税。
他にも、
インテリア用品、家具、カーテン、電気製品、引越し費用なども必要となってくる。
細かいものを割り出していけばまだまだかかる費用はあるのだろう。
アパートやマンションを借りる感覚で簡単に考えていたが、
住宅を新築して持つにはいろいろと諸費用がかかるのだとあらためて思う。
これら住宅新築そのものにかかる費用のほかの費用を考慮して
いったいいくらくらい全部でかかるのかというと、
目安として建築工事費を１００とすると、１１０～１２０と考えると良いのだそうだ。
つまり住宅建築費の１２０%を目安に考えておけばいいらしい。
場合によっては住宅建築費の１４０％ほどになることもあるらしいので、
おおむね１２０％～１４０％かかるものと考えればいいらしい。
仮に住宅建築費を２０００万円と仮定すると、最高２８００万円ほどかかることを考えておいたほうが良さそうだ、ということになる。
今年10月の民営化にともない住宅ローンなどの新規事業への意欲を示したようです。
住宅ローンについては、既存の金融機関で融資を受けられない層を狙う考えを示した、
ということであまりリッチではない私にとってはうれしいニュースということになります。
住宅金融支援機構の長期固定金利型ローン「フラット３５」などを扱いたいとしている、
とのことですので新規事業として実現することを願います。
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今月１日に就任した日本郵政公社の西川善文総裁は６日、産経新聞社のインタビューに応じ、住宅ローンやクレジットカード事業など新規事業への進出に意欲を示した。
西川総裁は、今年１０月の民営化後の金融・保険事業について「生活者、消費者に向けたリテールビジネス」と位置づけ、（１）決済業務（振り込み、クレジットカードなど）（２）資金運用（投資信託、個人年金など）（３）資金調達（住宅ローン、カードローンなど）（４）保障（生命保険、医療保険、自動車保険など）－の４分野のサービスを取りそろえる方針を打ち出した。
住宅ローンについては、既存の金融機関で融資を受けられない層を狙う考えを示した。貸し倒れリスクは高いが、融資先を開拓できる余地は大きい。住宅金融支援機構の長期固定金利型ローン「フラット３５」などを扱いたいとしている。
民営化後の金融事業会社「ゆうちょ銀行」のＡＴＭ網を、来年５月をめどに全国銀行協会のＡＴＭネットワークへ接続させる意向を示した。全銀協ネットワークに加盟しなければ他行への振り込みができないためだ。
また、新たな収益源として東京、大阪、名古屋駅前に立地する大規模郵便局舎を再開発する考えも示した。平成２３年までに完成させ、高層化で生まれる余剰分の賃料などを郵便局運営会社に還元する考えだ。
(4月7日8時0分配信 産経新聞)
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昨日、住宅金融公庫支援機構の20年ローンについて書いたが、
夕刊フジにもそのことに関する記事が掲載されていたようだ。
私は地方都市在住者だが、首都圏での地価上昇や
日銀のゼロ金利解除が予想される中、今のうちに家やマンションを購入し、
住宅ローンをくんだ方が良さそうだという見たかもあるようだ。
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住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が、この夏にも新たな住宅ローン商品「フラット２０」を新設する方針を明らかにした。現行の「フラット３５」より借入期間が短いが金利も安いというのだが、マンションに手が届きやすくなるのか？
旧住宅金融公庫は以前、直接住宅ローン融資を行っていたが、現在では民間の金融機関と提携して住宅ローンを提供している。
主力商品の「フラット３５」は、返済期間が１５年から最長３５年の長期で、金利も固定で、市場金利が上昇しても返済額が増えないのがメリットで、手元資金が多くない若い世代を中心に使われている。ただ、返済期間が１５年から２０年の人にとっては、３５年と金利が同じということで不公平感もあり、他の金融機関のローンを利用するケースも少なくなかった。
そこで導入するのが「フラット２０」で、同じ長期固定金利で、借入期間が１５年から２０年までを対象にした。現在の貸出金利年３％前後では、金利が０．２％程度下がるとみられ、２０００万円を２０年の固定金利で借りた場合、返済総額に約５０万円の差が出てくるという。
１５年から２０年でローンを完済できる資金力がある人にとっては、メリットがありそうだ。
一方、３大都市圏の住宅地の公示地価が１６年ぶりに上昇したことも話題となり、東京都内や利便性の高い沿線では新築や中古マンションの価格も上昇しており、「２０１０年ごろまではこの傾向が続くのでは」（金融業界関係者）との見方もある。
また、日銀のゼロ金利解除や景気回復を受けて、市場金利は中長期的に上昇傾向をたどるとの見方も根強い。
こうした情報を耳にすると、「いま買わないと手が届かない」と焦ってもおかしくないが、「バブル期のようにマンションすべてが上がる時代はもう来ない。地方や都市部でも利便性の低い地域では下げ止まっていない」（同）と、“２極化”も鮮明だという。慎重な見きわめが必要なようだ。
(2007年4月3日16時20分 夕刊フジ)
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主力となる長期固定金利の住宅ローン商品を見直すようだ。
現在は返済期間が３５年までの金利は一律となっているが、
２０年以下の住宅ローン金利を割安にした商品を拡充し、
提携金融機関を通して販売する。
借り入れ期間が15年～20年までを対象とした商品「フラット20(仮称)」を新設し、
借り入れ期間最長30年の「フラット30(仮称)」より金利を低くするとのこと。
現在銀行からは年３％前後の金利で貸し出しているが、
現行の低い市場金利であれば0.2％程度下げることができるようだ。
例えば２千万円を固定金利で２０年借りれば、
返済総額で５０万円の差額が生じるという。
住宅金融公庫支援機構(旧住宅金融公庫)は発足に伴い
民間の金融機関と競合する個人を対象とした直接融資からは撤退し、
提携先の金融機関を通じて販売するようになる。
いずれにしろ、ユーザーとしては金利が低いことにこしたことはない。
住宅ローンは高い金額の借り入れとなり、長期にわたっての返済になるので
僅かなパーセンデーシでも低い方がありがたい。